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FS－170的防水機理是當該防水劑用噴或刷涂在基材表面時，立即在基材表面形成一網狀結構的憎水膜，在大氣水份和催化劑作用下，繼續交聯成一致密的耐磨的防水膜，而疏水的辛基滲透到內部在毛細孔壁形成拒水憎水結構。因而在基材表面及內部，形成一網狀立體防水結構，具有雙重防水作用。在有優秀的防水效果同時，對各種基材原有顏色及光澤不會有任何改變。
當該防水劑與水泥砂漿、水泥混凝土與水一起水化時，首先在堿性催化下交聯反應生成立體網狀硅酸鹽，堵塞水泥水化過程中產生的毛細孔隙。同時在毛細孔壁形成拒水膜和水泥表面形成拒水膜。因此，該防水劑具縱深防水和表面防水雙重防水作用。
該防水劑的減水機理是乳液中含有一數量的非離子、陰離子表面活性劑，在和料過程中減少水泥砂漿或混凝土的摩擦阻力，提高流動性，改善和易性，起到足夠的減水作用，在水泥保養過程中，無需補足水分，使結構更加緊密，從而可以提高砂漿混凝土的強度。
